CNAE para imobiliária — qual usar em cada caso (guia 2026)

O CNAE de imobiliária é o 6821-8/01 — Corretagem na compra e venda e avaliação de imóveis. Quem também intermedeia aluguel adiciona o 6821-8/02 — Corretagem no aluguel de imóveis, e quem administra imóveis de terceiros usa o 6822-6/00 — Gestão e administração da propriedade imobiliária. Os três podem conviver no mesmo CNPJ — um como principal, os demais como secundários.

A diferença que mais confunde: 68.21 é intermediar imóvel dos outros; 68.10 é operar imóvel próprio. Uma imobiliária clássica vive no 68.21.

O CNAE principal: 6821-8/01

É o código que descreve a atividade-fim de vender imóveis de terceiros mediante comissão. É também o que o CRECI jurídico verifica no seu cartão CNPJ na hora do registro da empresa — sem ele (ou o 6821-8/02), o conselho não registra a pessoa jurídica, e sem registro no conselho a operação é irregular.

Os secundários que valem a pena desde o dia 1

Adicionar CNAE secundário não custa nada e evita alteração contratual depois:

• 6821-8/02 — praticamente toda imobiliária acaba fazendo locação; já nasça com ele.
• 6822-6/00 — se houver qualquer chance de administrar contratos de aluguel (receber, repassar, prestar contas ao proprietário).

Deixe os códigos 68.10 de fora a menos que a empresa vá mesmo comprar ou alugar imóveis próprios — eles mudam a leitura fiscal da empresa e, no caso de compra e venda, o enquadramento tributário da operação.

Simples Nacional: em qual anexo cai

A corretagem de imóveis (68.21) entra no Simples Nacional pelo Anexo III — alíquota começando na faixa de 6% sobre a receita bruta. A administração de imóveis (6822-6/00) também. Já compra e venda de imóveis próprios (6810-2/01) não entra no Simples na atividade de incorporação — mais um motivo para não colocar CNAE que você não usa.

Esses enquadramentos têm exceções (fator R não se aplica à corretagem, mas regimes mudam) — confirme com contador antes de emitir a primeira nota.

MEI: por que não aparece na lista

Corretagem de imóveis é profissão regulamentada por conselho (CRECI) e está fora das atividades permitidas ao MEI — não existe CNAE de corretagem disponível no portal do MEI. O caminho de entrada é a SLU ou LTDA; o passo a passo completo está em como abrir uma imobiliária.

Regra de 10 segundos

Vende imóveis dos outros: 6821-8/01 principal. Também aluga: soma 6821-8/02. Administra para proprietários: soma 6822-6/00. Imóvel próprio: só então 68.10. MEI: nunca.

Com o CNPJ certo aberto, o próximo passo é existir onde o cliente procura — veja os melhores sites para imobiliária.

Perguntas frequentes

Qual o CNAE para corretor de imóveis autônomo com CNPJ?

O mesmo 6821-8/01 (e 6821-8/02 para locação), normalmente numa SLU. O registro no CRECI continua sendo o da pessoa física, e a empresa também precisa do registro de pessoa jurídica no conselho.

Posso ter CNAE de imobiliária sem CRECI?

Você consegue abrir o CNPJ, mas não consegue operar: o exercício da corretagem sem registro no CRECI é ilegal (Lei 6.530/1978), e o conselho fiscaliza anúncios. O CNAE sem o registro só serve para tomar multa.

Errei o CNAE na abertura — e agora?

Alteração contratual na Junta Comercial resolve, normalmente pelo contador, em poucos dias e com taxa estadual. Vale corrigir antes do registro no CRECI jurídico, que confere os códigos.

CNAE de imobiliária paga ISS ou ICMS?

Corretagem e administração são serviços — pagam ISS municipal (dentro das guias do Simples, se optante). ICMS não se aplica.